Chiclana y el IBI

Francisco M. Navas [colaboraciones].-

Seguro que todos saben lo que significan las siglas I.B.I.: Impuesto de Bienes Inmuebles. Es decir, el impuesto que grava nuestras viviendas y los terrenos en que se asientan. Y las grava en función de su situación, de su calificación urbanística, del número de metros cuadrados edificados y de su situación en el mapa territorial de un municipio.

En primer lugar nos interesa saber que estos bienes inmuebles se pueden clasificar en rústicos y urbanos. Evidentemente, una casa o un solar en pleno centro de Chiclana no pueden pagar el mismo IBI que una parcela de similar extensión en el extrarradio.

Entre otras cosas, por un factor que se denomina coeficiente de edificabilidad: si usted tiene la suerte de poseer una parcela en el centro de la ciudad con una superficie de, pongamos por ejemplo, 500 metros cuadrados, su edificabilidad será del cien por cien, además de la altura permitida en cada zona urbana, por lo que si dicha altura es de cuatro pisos, usted podrá edificar cuatro plantas de 500 metros cuadrados, es decir, 2000 metros cuadrados, más el aprovechamiento de los locales comerciales de la planta baja. 

Si esa misma parcela se sitúa en el Pago del Humo, su edificabilidad se reducirá a sólo una planta baja y a un coeficiente de aproximadamente el 10%, es decir, sólo podrá edificar, siempre que la legalidad vigente se lo permita, 50 metros cuadrados como máximo.



APOYO MUNICIPAL A LAS CONSTRUCCIONES ILEGALES

Bajemos ahora a la realidad chiclanera, con una ciudad en constante aumento de población en las últimas décadas, con un gobierno municipal monocolor del PSOE hasta hace apenas ocho años, que no sólo no disuadía a la gente de edificar ilegalmente sus viviendas, sino que animaba a edificar a todo aquél que fuese vecino de la localidad y tuviese un pequeño terreno, así como a aquellos forasteros que quisieran comprar una parcela y edificar en ella, aprovechando la falta de suelo tanto en San Fernando como en Cádiz.

Personas muy conocidas de todos nosotros se han enriquecido a manos llenas, con la connivencia del consistorio municipal, parcelando y vendiendo terrenos fuera de toda ordenación urbana, convirtiendo enormes extensiones de terreno rústico en futuras extensiones de terreno aspirantes a ser calificadas como urbanizables.

Multitud de negocios crecieron a la sombra de esta especulación urbanística sin precedentes en la historia de nuestro país: empresas de maderas por todos conocidas, de muebles de cocina, ferreterías, de material de construcción, de muebles, todos a una levantando una realidad hoy en día insostenible a todas luces.

Eso sí, sin un Plan General de Ordenación Urbana que regulase todo este desatino, sin agua potable ni infraestructuras de saneamiento para el 40% de la población. Y, curiosamente, con media población de la ciudad, los legales, cada vez más enfrentados a la otra mitad, los ilegales. 

ZONAS INUNDABLES

A todas estas propiedades antaño ilegales, hoy simplemente irregulares, se les aplicó desde el primer momento un IBI que se correspondía con el valor de futuro suelo urbanizable, como si en el futuro PGOU, tres veces rechazado por la administración andaluza, todo este suelo y sus viviendas fuesen a convertirse realmente y con toda seguridad en zonas urbanizables.

Para colmo, las inundaciones de 2010 en Chiclana dieron pie a que la ya extinta Agencia Andaluza del Agua señalase como inundables extensas zonas del término municipal de Chiclana, declarándolas como suelo rústico y depreciando significativamente su valor, a la vez que se imposibilitaba en la práctica a sus propietarios el acceso a los servicios básicos de agua potable, alcantarillado y canalización de aguas fecales.

Si aplicásemos los mismos criterios a cualquier zona de España que se inunda puntualmente al caer una tromba de agua, más de la mitad del territorio español sería inundable.



PAGO DESPROPORCIONADO DE IBI

Resumiendo: muchos de los vecinos del extrarradio de Chiclana han estado pagando durante más de treinta años un IBI absolutamente desproporcionado al valor de sus fincas, sin recibir servicio alguno, so pretexto de que en un futuro próximo se convertirían en terrenos urbanizables, aun cuando de hecho debían haber sido considerados como rústicos hasta que no se les reconociese su carácter de urbanizables en un PGOU aprobado legalmente.

Y otros muchos, que han estado pagando un IBI exactamente igual de desorbitado, ven como en el futuro PGOU recalifican sus propiedades como suelo rústico, con la consiguiente pérdida de valor de las mismas, depreciando sus terrenos a la baja, sin derecho a devolución del dinero indebidamente cobrado.

Si a esto sumamos las subidas unilaterales del IBI por parte de un Ayuntamiento endeudado hasta las cejas, o los proyectos faraónicos como el del tranvía, del que nunca sabremos cuánto dinero se ha invertido, o el ahora anunciado proyecto de remodelación del poblado de Sancti Petri, por un valor de aproximadamente 25 millones de euros, el panorama chiclanero no puede ser más desalentador.



NO HAY DINERO PARA AGUA POTABLE, PERO SÍ PARA SANCTI PETRI

Por una parte nos repiten hasta la saciedad que el Ayuntamiento no tiene dinero ni siquiera para dotar de un recurso básico, el agua potable, al vecindario del extrarradio. Y por otro se sacan, no sé de dónde, 25 millones de euros para remodelar un poblado que, cuando terminen las obras, si es que llegamos a verlo, habrá consumido un presupuesto de al menos el doble.

Todo ello sin el actual PGOU aprobado definitivamente, pendiente de una más que probable sentencia del Tribunal Supremo que lo vuelva a echar para atrás por carecer, con carácter previo, del necesario e imprescindible Estudio de Impacto Medioambiental, preceptivo obligatoriamente por la legislación europea y que la Junta de Andalucía, en su normativa afectada por dicha legislación, no ha tenido a bien actualizar aún. 

Por cierto, les recuerdo que ni las órdenes religiosas, ni sus templos y edificios, ni los colegios concertados, generalmente asentados en las zonas más céntricas de nuestras ciudades, pagan IBI. Los edificios de la Cruz Roja tampoco. No me digan que no lo sabían.